Nachádzame sa opäť v "realitnej bubline"?

Realitný trh (trh nehnuteľností) je trhom, v ktorom sa uskutočňujú všetky transakcie spojené s transferom vlastníckych práv na pozemky a budovy. Na realitnom trhu sa stretáva ponuka nehnuteľností a služieb s nimi súvisiacich, s dopytom po nich.

"Veď napokon, ako sa hovorí, investícia do nehnuteľnosti nebude z dlhodobého hľadiska nikdy zlou investíciou."

 

Trh nehnuteľností tvoria dva relatívne samostatné subsektory, a to trh s nehnuteľnosťami na bývanie (rezidenčné nehnuteľnosti) a trh s komerčnými nehnuteľnosťami. Vo vývoji rastu cien nehnuteľností sa budeme venovať výhradne rezidenčnému trhu, ktorý tvorí v Slovenskej republike významnejšiu časť realitného trhu.

 

Z pohľadu rozdelenia trhu podľa ponuky a dopytu delíme realitný trh na trh kupujúceho a trh predávajúceho. V súčasnosti pozorujeme omnoho viac dopytu ako ponuky. Predávajúci je tak vo výhode a môže stanoviť vyššiu cenu, prípadne si vybrať kupujúceho. V takomto prípade hovoríme o trhu predávajúceho. To je jedným z hlavných faktorov vplývajúcich na zvyšovanie cien nehnuteľností. V ďalšom rade pôsobí na nárast cien aj klesajúca nezamestnanosť. Kým na konci roka 2009, teda v čase krízy z roku 2008, bola nezamestnanosť na úrovni 12,70%, k 30.11.2018 predstavovala nezamestnanosť na Slovensku 5,09 %. Z toho nám vyplýva, že viac obyvateľov je zamestnaných a schopných riešiť svoje bývanie, napr. formou hypotekárnych úverov. Ďalšie vplyvy na progresiu cien nehnuteľností sú rastúce mzdy a nízke úrokové sadzby bánk financujúcich kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom úverov.

 

Mnohí kupujúci majú záujem kúpiť nehnuteľnosť nielen preto, aby uspokojili svoju potrebu bývať. Nákup nehnuteľnosti (hlavne bytov) býva často formou investície finančných prostriedkov, najmä za účelom následného prenajímania ďalším subjektom. Správne interpretovať stav rezidenčného trhu znamená pozrieť sa aj spätne v čase, ako prebiehal vývoj cien v minulosti. Zhodnotiť situáciu len za posledné roky by bolo nepresné, pretože veľa nás naučila kríza z roku 2008. Ceny nehnuteľností po tejto kríze nasledujúcich šesť rokov za sebou klesali, až do roku 2015, kedy došlo k miernemu vzrastu, konkrétne o 0,9 %.

 

Je nezriedkavým názorom, že ceny nehnuteľností sú momentálne v podobnej bubline, ako boli v roku 2008, teda tesne pred krízou. Ak sa na to pozrieme z pohľadu pomeru rastu cien nehnuteľností voči rastu miezd, prípadne z pohľadu rastu cien nehnuteľností voči rastu iných tovarov a služieb, zistíme, že rast cien v období pred krízou v roku 2008 a rast cien v súčasnosti sa nedá porovnávať. Ak by sme tak urobili a porovnali rast cien nehnuteľností za obdobie 5 rokov pred krízou s poslednými piati rokmi, teda od roku 2014 a pridáme k tomu aj rast miezd za dané obdobie, zistíme veľké rozdiely medzi danými obdobiami.

 

Pred spomínanou krízou rástli ceny nehnuteľností veľmi agresívnou rýchlosťou. Od roku 2003 do roku 2008 vzrástli o takmer 83%, pričom za posledné 3 roky tohto obdobia narástli o neuveriteľných 76,51%. Tomuto nárastu však absolútne nezodpovedalo zvyšovanie miezd, keďže od roku 2003 do roku 2008 vzrástli mzdy o 51,36% a od roku 2005 do roku 2008 vzrástli o 26,10%. Bádať tu preto nepriamu úmeru medzi rastom miezd a progresiou cien nehnuteľností.

 

Oproti tomu, ak si porovnáme rast cien v súčasnosti, situácia je diametrálne odlišná. Rast cien nehnuteľností je od roku 2013 až po 4. kvartál roku 2018 oproti obdobiu pred krízou omnoho pomalší. Zaznamenali sme nárast cien vo výške 16,72%, pričom za roky 2015 až 2018 je to 16,62%. Oproti tomu je nárast miezd v danom časovom rámci veľmi podobný. Za roky 2013-2018 bol príjem členov domácnosti vyšší o 22,94% a za roky 2015-2018 si prilepšili takmer o 15%. Na základe toho môžeme povedať, že za posledných 5 rokov z tohto pohľadu nehnuteľnosti vôbec nezdraželi, práve naopak. Za posledných 5 rokov, v porovnaní rastu cien nehnuteľností a rastu miezd na území Slovenskej republiky, nehnuteľnosti zlacneli. Kupujúci musel v roku 2013 pracovať na kúpu m2 nehnuteľnosti dlhšie ako dnes. Kým v roku 2013 musel v priemere pracovať kupujúci 1,49 mesiaca na kúpu 1m2 priemernej nehnuteľnosti, v roku 2018 potreboval odpracovať 1,41 mesiaca. Pre porovnanie, napr. v roku 2008 musel kupujúci pracovať na kúpu 1m2 priemernej nehnuteľnosti 2,08 mesiaca. Podľa môjho názoru je to jeden z dôvodov, prečo si dovolím tvrdiť, že sa nehnuteľnosti momentálne ešte nenachádzajú v bubline.

 

Tabuľka rastu cien nehnuteľností a miezd za posledných 5 rokov pred krízou:

 

Tabuľka rastu cien nehnuteľností a miezd za posledných 5 rokov:

 

 

Druhým ukazovateľom, ktorý nám hovorí, že aj keď ceny nehnuteľností vzrástli a rastú pozvoľne naďalej, a teda nemôžeme hovoriť o realitnej bubline, je kompozitný index. V súvislosti s hľadaním vhodného prístupu na hodnotenie primeranosti vývoja cien bývania na Slovensku sme vyhodnocovali tri prístupy, ktoré už boli v určitej forme aplikované v zahraničí. Ide o prístup založený na filozofii kompozitného UBS Swiss Real Estate Bubble indexu, modelový prístup Európskej centrálnej banky (ECB) a modelový prístup Európskej komisie (EK). Tri vybrané prístupy na hodnotenie vývoja priemernej ceny bývania pomocou kompozitného indexu boli vytvorené v troch inštitúciách, ktoré do značnej miery sledujú vlastné ciele a k tomu používajú vlastné analytické nástroje a postupy. Snahou všetkých troch prístupov je zistiť, do akej miery je vývoj ceny bývania v súlade so základnými ekonomickými fundamentmi. Prvý uvedený prístup je založený na metóde hlavných komponentov a ďalšie dva sú založené na modelovom prístupe. Vzhľadom na rovnaký vecný obsah problematiky je základ východiskových ukazovateľov v uvažovaných prístupoch výrazne podobný. Popri priemernej cene bývania v nominálnej a reálnej podobe, sú to hlavne časové rady o cenách prenájmov a disponibilných príjmov a na základe nich vytvorené pomerové ukazovatele cena/príjem, cena/nájom a ich modelové modifikácie v podobe rezíduí. Ďalšie použité ukazovatele sú spojené s výstavbou bytových budov, celkovou výkonnosťou ekonomiky, úrokovými sadzbami pri úveroch na bývanie a podobne. Keď sa pozrieme na graf kompozitného indexu, zistíme, že ceny nehnuteľností celkovo, ale aj ceny bytov samostatne, ešte nie sú v bubline, a dokonca, nie sú ani v rizikovej časti (narozdiel od roku 2008).

 

Tretím rozdielom medzi rastom cien nehnuteľností v súčasnosti a rastom cien pred krízou v roku 2008 je správanie bánk. Keďže Slovensko patrí v rámci Európskej únie medzi najviac zadĺžené krajiny, museli banky prijať opatrenia, na základe ktorých je poskytovanie hypotekárnych úverov a úverov ako takých, podstatne komplikovanejšie než bolo doposiaľ. Hoci sa zatiaľ môže javiť, že tieto opatrenia nemali nejaký výrazný vplyv na počet úverov. Mnohé opatrenia však ešte neboli aplikované do praxe, stane sa tak v polovici tohto roka. Navyše, dopyt po hypotékach bol prirodzene vyšší najmä koncom minulého roka, kedy si mohli ľudia vybaviť hypotéku ešte podľa nie tak prísnych pravidiel. Ďalší vývoj je ťažko predpovedateľný. Hypoték by však malo byť o niečo menej, čo by malo viezť k zníženiu dopytu, a to by malo spomaliť rast cien nehnuteľností. Ďalším zo zásadných rozdielov je výška úrokových sadzieb. Kým v roku 2008 bol priemer úrokových sadzieb na úrovni 6,20% p.a., koncom roka 2018 nebolo ničím výnimočným získať hypotéku s úrokom okolo 1,00% p.a. Tento rozdiel sa samozrejme odzrkadlil aj na výške splátky, pričom pri rovnakej cene nehnuteľnosti vo výške 100.000,-€ a splatnosti hypotéky na 30 rokov by kupujúci v roku 2008 zaplatil mesačnú splátku vo výške 612,47€, pričom priemerná mzda bola 723,03€. V roku 2018 s úrokovou sadzbou 1,00% by za hypotéku v rovnakej výške a s rovnakou splatnosťou zaplatil mesačnú splátku vo výške 321,64€, pričom priemerná mzda bola 1013,-€. Z daného porovnania vyplýva, že v roku 2018 ostáva kupujúcemu omnoho viac disponibilných prostriedkov po uhradení splátky hypotekárneho úveru. Ďalším rozdielom v správaní bánk je výška LTV(loan tu value), čiže koľko percent z hodnoty nehnuteľností je banka ochotná financovať. Kým v roku 2008 nebolo financovanie 110% LTV ničím výnimočným, v súčasnosti, aj kvôli odporúčaniam a obmedzeniam NBS, sa financuje maximálne 80% LTV, len výnimočne 90% LTV. Z daných údajov vyplýva, že kupujúci a žiadateľ o hypotekárny úver musí mať určité vlastné zdroje. Navyše, v prípade neplatenia hypotekárneho úveru banka pristúpi k výkonu záložného práva, a pravdepodobne bude uspokojená jej pohľadávka v plnej alebo takmer plnej výške, čo pri neplatených úveroch v roku 2008 neplatilo.

 

Ďalším dôvodom, prečo je situácia na trhu odlišná oproti roku 2008, kedy vypukla kríza, je tzv. „teória chlebov“. Ak sa pozrieme na ceny nehnuteľností z pohľadu porovnania k tovarom a službám a nie z pohľadu predajnej ceny, zistíme, že nárast cien v podstate nenastal. Áno, platí že napr. byt v Žiline, ktorý stál pred piatimi rokmi cca. 70.000,-€, stojí v súčasnosti cca. 100.000,-€. Stúpla teda jeho hodnota vyjadrená v peniazoch o cca. 43%, ale stále platí, že za súčasnú hodnotu nehnuteľností nenadobudnem väčší počet tovarov a služieb. Pre porovnanie môžeme uviesť napr. denné menu v Žiline. Pred piatimi rokmi stálo 3,50€, zatiaľčo v súčasnosti je priemerná cena denného menu 5,50€. Pozorujeme nárast o 57%. Rovnako tak cena bežného chleba pred piatimi rokmi bola 0,99€, dnes je cena rovnakého chleba 1,49€, čiže hovoríme o náraste ceny o cca. 50%. Ak hovoríme o službách môžeme spomenúť napr. kaderníctvo a strihanie vlasov. Kým pred piatimi rokmi som sa vedel ostrihať za 8,-€, dnes stojí rovnaká služba 12,-€, hovoríme o náraste ceny o 50%. Z tohto pohľadu, ak vyjadríme cenu nehnuteľnosti z hľadiska „teórie chlebov“, tak ceny nehnuteľnosti nenarástli. Maximálne môžeme hovoriť o stagnácii, prípadne o miernom poklese cien, ktoré nie sú vyjadrené v peniazoch, ale sú vyjadrené prostredníctvom rôznych statkov a služieb, ktoré vieme za danú nehnuteľnosť získať.

 

Zatiaľčo sú ceny domov nižšie oproti predkrízovým úrovniam o vyše 8,5 %, tak byty už ceny z roku 2008 prekročili, a to o takmer desatinu. Drahšie ako pred 10 rokmi sú pritom všetky typy bytov. Najvýraznejšie zmeny sú zreteľné pri veľkých bytoch, keďže štvorizbové byty sú drahšie o vyše 16 % a päťizbové o takmer 15 % ako v roku 2008. Dvojizbové a trojizbové byty sú o 10 až 12 % drahšie ako v predkrízovom roku 2008. Najmiernejší rast zaznamenali jednoizbové byty. Tie sú síce tiež drahšie ako v roku 2008, ale iba zhruba o 8 %. Priemerné ceny nehnuteľností sú aktuálne nižšie ako ich predkrízové maximá vo väčšine regiónov. Najvýraznejšie, až o 17 %, zaostávajú ceny v Prešovskom kraji, a následne v Banskobystrickom kraji o 9 %. Naopak, predkrízové úrovne najviac prekročili nehnuteľnosti v Trnave a okolí, ktoré sú aktuálne drahšie o vyše 5 %. Viac ako pred 10 rokmi zaplatia za byt aj obyvatelia v nitrianskom regióne, ale len o 0,5 %. Ceny v Bratislave a okolí sú na rovnakých úrovniach ako boli pred 10 rokmi.

 

Vzhľadom na súčasný vývoj cien nehnuteľností nič nenaznačuje tomu, že by malo prísť v blízkej budúcnosti k nejakému dramatickému prepadu, ako to bolo v roku 2009, kedy ceny nehnuteľností klesli v priebehu roka o viac ako 11%. Mnohé faktory naznačujú skôr to, že ceny budú stúpať už len pozvoľne, pričom rast by sa mal vzhľadom na množstvo developerských projektov a komplikovanejšie podmienky pre vybavenie hypotekárneho úveru mierne spomaliť. Samozrejme sú to len predpoklady a hypotézy, pretože ekonomický trh je globálny. Rôzne ekonomiky sú na seba naviazané a napriek tomu, že na Slovensku nie je predpoklad ekonomickej stagnácie, prípadne nič nesignalizuje realitnú bublinu a príchod krízy, môžu na náš realitný trh a našu ekonomiku mať dopad rôzne silnejšie ekonomiky (USA, Nemecko, Francúzsko, Anglicko, Čína, atď), v ktorých môže kríza prepuknúť. Napriek tomu sa prikláňam k predpokladom, že kríza neprepukne skôr ako v rokoch 2021, 2022 a že na základe toho, že banky a iné inštitúcie sú poučené z roku 2008, tak kríza nebude mať taký veľký dopad na naše ekonomiku a pokles cien nehnuteľností.