Prečítajte si tretiu časť seriálu s niekoľkými užitočnými tipy, ako čo najrýchlejšie predať svoju nehnuteľnosť za dobrú cenu.

7. Preverte si záujemcov pred obhliadkou

Vymeňte si so záujemcami čo najviac informácií ešte predtým, ako si dohodnete obhliadku a šetrite svoj čas.

Spýtajte sa na financovanie

Stáva sa, že záujemcovia sa vyberú pozerať nehnuteľnosti, pritom nemajú ani premyslené ako ich budú financovať. Ak zistíte, že záujemca nemá vlastné prostriedky a ešte ani nezisťoval v banke, či dostane úver, odporučte mu nech si najprv zistí, či má možnosť kúpu financovať a potom si dohodnete obhliadku.

Ak nehnuteľnosť nie je možné financovať prostredníctvom hypotéky (napríklad u bytov v družstevnom vlastníctve, alebo pri nevysporiadanom pozemku) upozornite záujemcu na túto skutočnosť.

Oboznámte ich so zjavnými nevýhodami svojej nehnuteľnosti

Upozornite na to, že v dome nie je výťah a byt je na štvrtom poschodí, dajte najavo že dom nie je úplne dokončený prípadne, že ku chate sa dá dostať len s terénnym autom. Nechoďte na zbytočné obhliadky s niekým, kto vám hneď nazačiatku povie: "Aha no tak to je bez výťahu, ale ja som to chcel kupovať pre svoju starú mamu, ona nevládze chodiť."

8. Pripravte sa dôkladne na obhliadku so záujemcami o kúpu

Atmosféra, prvý dojem, pripravenosť na otázky záujemcov sú dôležité predpoklady pre úspešnú prezentáciu a zaujatie záujemcov o kúpu.

Pripravte si nehnuteľnosť k prezentácii

Dom alebo byt by mal byť čistý, uprataný, záhrada či pozemok pokosené. Prvý dojem je veľmi dôležitý. Neporiadok odrádza od kúpy a zároveň znižuje cenu nehnuteľnosti. Ak v nehnuteľnosti už nikto nebýva vypracte starý nábytok a prípadne dajte vymaľovať Osobné veci ako šaty, kozmetiku riady a podobne dajte z dohľadu.

Zabezpečte aby pri obhliadke nebolo príliš veľa osôb

Ak bývate v jednoizbovom byte štyria, pošlite radšej zbytok osadenstva na prechádzku.

Snažte sa navodiť atmosféru domova

Čisté útulné prostredie, čerstvo upečené koláče káva či pohár vody navodzujú príjemné emócie a tie sú pri rozhodovaní pri kúpe bytu či domu dôležité.

Pripravte si dokumentáciu k nehnuteľnosti

Ako napríklad listy vlastníctva, katastrálnu mapu, listiny preukazujúce výšku nákladov spojených s bývaním, u domov stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, u pozemkov aj dokumenty potvrdzujúce ich využitie ako napríklad územný plán obce, územno-plánovaciu informáciu, či informáciu o možnosti napojenia sietí a pod.

9. Zvážte taktiku pri jednaní o cene

Ak ste si neurčili cenu hlboko pod trhovú hodnotu, rátajte s tým, že väčšina záujemcov o kúpu sa vás spýta na cenu buď ešte v telefóne alebo priamo pri vstupe do vašej nehnuteľnosti. Tí ostatní sa určite spýtajú na konci obhliadky. Tu je niekoľko rád ako reagovať.

Nejednajte o cene, kým záujemca neprejaví vážny záujem o kúpu. Oznámte mu, nech sa v kľude rozhodne, či má záujem nehnuteľnosť kúpiť a potom sa môžete baviť o cene. Dajte záujemcovi na vedomie, že je len jeden z viacerých. Aj keby ste nemali žiadneho iného záujemcu nesmiete to dať najavo.

Ak máte v cene započítanú aj rezervu na prípadný ústupok, oznámte záujemcovi, že o cene sa môžete rozprávať, až keď sa rozhodne, že má o kúpu naozaj záujem.

Pozor na zľavy

Pokiaľ ste si stanovili cenu, ktorá je primeraná, tak trvajte na svojej pozícii a neposkytujte žiadnu zľavu. Vo svojej praxi som videl veľakrát, ako predávajúci stratili stovky eur len tým, že na otázku "...a nedalo by sa niečo s cenou robiť?" ihneď poskytli zľavu.

Ak má vaša nehnuteľnosť nedostatky, o ktorých viete, počítajte s tým, že to záujemca o kúpu využije pri jednaní o cene. Pripravte si preto argumenty a uveďte dôvody, ktoré naopak cenu vašej nehnuteľnosti zvyšujú, prípadne že nedostatky sú už v cene zohľadnené a inak by sa nehnuteľnosť predávala drahšie.

V prípade, že záujemcovi poskytnete zľavu z ceny, tak mu povedzte, že mu to poskytujete ako službu - ústupok s protihodnotou, napr. "Dám vám zľavu 500 eur, aby ste mali na nové okná."

10. Záujemca o kúpu sa rozhodol kupovať. Ako postupovať ďalej?

To, že vám niekto povie "kupujem", neznamená, že obchod sa naozaj uskutoční. Práve v tomto bode začína komplikované jednanie o spôsobe uzatvorenia obchodu a odsúhlasenia zmluvných podkladov. Uvádzam niekoľko osvedčených krokov ako postupovať ďalej, aby ste mali obchod pevne v rukách, neprišli o iných záujemcov a nezabíjali čas so špekulantmi.

Dohodnite si s kupujúcim základné podmienky obchodu

Ako je cena, spôsob platby, úhrady spojené s formalitami (kataster, overovanie podpisov a pod), termín odovzdania nehnuteľnosti a pripravte kúpnu zmluvu. Prípravu kúpnej zmluvy odporúčam zveriť odborníkovi s právnickym vzdelaním so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností.

Ak aj máte v rodine prípadne známeho právnika, ktorý sa venuje trestnému, rodinnému alebo pracovnému právu, radšej sa obráťte na odborníka, ktorý pracuje s nehnuteľnosťami. Je lepšie investovať sto dvesto eur do kvalitnej zmluvy ako neskôr riešiť problémy. (Príprava zmlúv garantovaných skúseným právnikom a dojednanie obchodných podmienok je jedna zo základných služieb, ktoré sú súčasťou mojej ponuky.)

Zmlúvy

Pokiaľ je obchod zložitejší a príprava môže trvať dlhší čas ako týždeň, dva, napríklad ak kupujúci bude platiť prostredníctvom hypotekárneho úveru, vyžiadajte si od kupujúceho rezervačnú zálohu. Ak kupujúci nie je ochotný, alebo schopný rezervačnú zálohu zložiť, nechajte ho nech si vybavuje hypotéku či iné záležitosti a predávajte svoju nehnuteľnosť ďalej. Neblokujte ponuku svojej nehnuteľnosti kvôli kúpe s neistým výsledkom.

Ak nie je možné podpísať kúpnu zmluvu v dohľadnej dobe (max. dva mesiace) pripravte zmluvu o budúcej zmluve. Niekedy z rôznych dôvodov je treba podpis kúpnej zmluvy posunúť o niekoľko mesiacov. Také dôvody môžu byť napríklad že kupujúci musí najprv predať nehnuteľnosť v ktorej býva, prípadne je treba doriešiť formality spojené so zápisom dedičstva a pod.

V zmluve o budúcej zmluve uveďte termín dokedy sa bude podpisovať riadna kúpna zmluva. Je vhodné, aby kupujúci zložil na základe tejto zmluvy určitú časť kúpnej ceny ako zálohu, ktorá môže byť použitá ako odstupné v prípade, že nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy z jeho viny.

Stáva sa, že sa neviete dohodnúť na znení kúpnej zmluvy, najčastejšie keď obidve strany majú svojich právnikov, ktorí súťažia v znalosti paragrafov a snažia sa neprimerane chrániť svojich klientov. Je vhodné ak si obidve strany spolu sadnú, ubezpečia sa, či naozaj chcú kupovať a predávať, a pokúsia sa nájsť rozumný kompromis znenia zmluvy.

V takomto prípade je vhodná aj nestranná osoba, ktorá dokáže zmierniť emócie a vecne usmerniť debatu. Toto je jedna zo situácií, kedy služby dobrého realitného makléra prídu vhod.

Aby ste obchod úspešne dokončili, zabezpečte, aby kupujúci nemohol vložiť návrh na vklad k prepisu vlastníctva na kataster skôr, ako vám zaplatí kúpnu cenu. To neplatí v prípade ,ak bude platiť prostredníctvom čerpania úveru v hypotekárnej banke, prípadne prostredníctvom notárskej úschovy či vinkulovaného účtu.

Jedna rada na záver

Rada, ktorá vám môže ušetriť veľa času, peňazí a komplikácií.

Vyššie uvádzam 10 tipov ako predať svoju nehnuteľnosť. To čo je v nich uvedené som sformuloval na základe svojich praktických skúseností a nie je to žiadny odpísaný článok, či vyčítané znalosti. Je to ale len úplný základ toho, čo je treba pri predaji nehnuteľnosti poznať.

Skutočnosť je omnoho "farebnejšia" a komplikovanejšia. Obchod s nehnuteľnosťami prináša rozličné situácie, na ktoré neexistuje presný návod. Predal som a ponúkal stovky nehnuteľností a môžem povedať, že ani dva obchodné prípady nie sú rovnaké.

Každý obchod je iný, pretože sú v ňom iné problémy, iné nehnuteľnosti, iní ľudia so všetkými svojimi očakávaniami, predsudkami, skúsenosťami a emóciami. Z týchto dôvodov si netreba myslieť, že predať svoju nehnuteľnosť je len otázka zverejnenia inzerátu a podpísania kúpnej zmluvy. Preto vám dám jednu dobrú radu na záver:

Venujte sa svojej práci, svojej rodine či koníčkom. Robte to v čom ste dobrí, alebo to čo vás teší. Všetky prípravy, inzerciu, obhliadky, vybavovačky, jednania, formality, papierovačky nechajte na mňa. Nebojte sa, že stratíte prehľad, alebo, že sa vám predaj vašej nehnuteľnosti "vymkne z rúk". So mnou budete vždy o všetkom perfektne informovaní, stále v obraze a vždy budete rozhodovať len vy. Pokiaľ si myslíte, že ja nie som ten správny odborník tak si nájdite svojho profesionálneho makléra, ktorý vám bude vyhovovať.