Inšpirujte sa skúsenosťami z praxe. Pozrite si prvú čast seriálu s niekoľkými užitočnými tipy, ako čo najrýchlejšie predať svoju nehnuteľnosť za dobrú cenu.

1. Rozhodnite sa, či naozaj chcete svoju nehnuteľnosť predať

Prvý krok, ktorý vedie k úspešnému a rýchlemu predaju, je vnútorné rozhodnutie, že naozaj chcete svoju nehnuteľnosť predať. Uvádzam niekoľko príkladov zo života, prečo je toto rozhodnutie pri predaji dôležité.

Rozhodnite sa, či chcete nehnuteľnosť opustiť

Pán, vlastník stavebnej firmy, postavil dom vlastnými rukami. Veľký, luxusný dom s obrovským pozemkom pod lesom, garážou, ihriskom a bazénom. Staval ho pre seba, svoju manželku a deti. Prežil v ňom veľkú časť svojho života. S tým domom je zviazané množstvo pekných spomienok. Deti po čase odišli, každý svojou cestou.

Pán sa teda rozhodol dom predať, pretože pre neho a jeho manželku je priveľký. Stanovil cenu, ktorá vysoko prevyšovala trhovú hodnotu nehnuteľností v danej lokalite. Svoje rozhodnutie odôvodnil slovami: ,,Buď sa to predá za takú cenu akú chcem ja, alebo tu zostanem bývať do smrti!" Dom sa predáva už tretí rok a aj napriek rastu cien nehnuteľností stále nie je predaný.

Na tomto príklade je vidno, ako vlastník domu podvedome robí rozhodnutia tak, aby sa dom nepredal, lebo vnútorne nie je presvedčený, že by ho chcel opustiť.

Nepredávajte potajomky

Majiteľ bytu chcel predať trojizbový byt, no rozhodol sa, že ho bude ponúkať tak, že nikde nezverejní žiadne fotografie ani detaily lokality, pretože má pocit, že to narúša jeho súkromie, a navyše by mu mohli susedia závidieť.

Typický a bohužiaľ dosť častý prípad majiteľa, ktorý predáva, a zároveň, nepredáva. Zbytočne sa naťahuje čas predaja a kupujúci získa pocit, že sa niečo zatajuje a nehnuteľnosť nie je úplne v poriadku.

Dohodnite sa so spoluvlastníkmi

Predával sa dom s pozemkom v spoluvlastníctve troch sestier. Všetky tri sa vyjadrili, že chcú predať. Našiel sa kupujúci, no pri jednaní o podmienkach predaja, jedna zo sestier prehlásila, že ona svoj diel nepredá, že to je dedovizeň a že tam žijú už po tri generácie. Obchod sa nakoniec uzavrel, no oveľa neskôr, s iným kupujúcim a za nižšiu cenu.

V prípade viacerých spoluvlastníkov sa dohodnite medzi sebou, že nehnuteľnosť naozaj chcete predať. Ideálne spíšte zmluvu a splnomocnite jedného zo spoluvlastníkov k predaju nehnuteľnosti.

2. Skontrolujte, či vaša nehnuteľnosť nemá právne vady a môžete ju predávať

Vyhnite sa nepríjemnostiam, pokiaľ vaša nehnuteľnosť nie je celkom "pripravená" na predaj. Nenechajte sa zaskočiť otázkami záujemcov a preverte si údaje k vašej nehnuteľnosti. Hlavne v prípade, keď ste ju neužívali a získali ste ju darom, dedením a pod.

Kataster

Preverte si údaje na liste vlastníctva, či kataster správne zapísal vlastníkov a všetky nehnuteľnosti, prípadne či tam nie sú zápisy, ktoré by mohli zabrániť predaju alebo prepisu na katastri. Skontrolujte či nemáte na liste vlastníctva uvedené vecné bremeno dožitia, zabudnutú nevymazanú hypotéku, prípadne, či už ste zapísaný ako nový vlastník po dedičskom konaní.

Pri predaji domu skontrolujte katastrálnu mapu a porovnajte ju so skutočnosťou. Veľakrát sa stane, že aktuálny pôdorys domu, či pozemku nezodpovedá zobrazeniu na katastrálnej mape, lebo v minulosti bola pristavaná časť, ktorá nie je na katastrálnej mape zakreslená.

Hypotéka

V prípade, že kupujúci bude kupovať dom na hypotéku, banka ju neschváli, kým sa to nedá do súladu. To isté platí, ak Váš dom stojí na pozemku, ktorý nie je vo vašom výlučnom vlastníctve alebo, ak je k nehnuteľnosti prístup len cez súkromné pozemky a nemáte vo svoj prospech zriadené vecné bremeno prechodu.

Ak predávate pozemok ako stavebný, zistite, či je zahrnutý v územnom pláne obce a či sa nenachádza v ochrannom pásme, napríklad kvôli trase plynovodu a pod.

Pre človeka, ktorý sa neorientuje v liste vlastníctva, v katastrálnych mapách, neovláda všetky majetkovo právne či daňové súvislosti pri predaji nehnuteľnosti, môže byť pomerne zložité a časovo náročné zistiť všetky skutočnosti viažuce sa k jeho vlastníctvu. Hoci sa dnes dá všetko nájsť na webe, prečo sa učiť niečo, čo je pre skúseného realitného makléra len otázkou niekoľkých minút?

3. Stanovte správnu cenu svojej nehnuteľnosti

Cena nehnuteľnosti je prvá alebo druhá najdôležitejšia informácia pre potenciálnych kupujúcich pri rozhodovaní o kúpe. Ak chcete naozaj predať a nie len ponúkať, pomôžu vám nasledovné rady:

Preskúmajte trhovú cenu podobných nehnuteľností vo vašej lokalite

Pozrite si inzeráty na realitných portáloch ako sú nehnutelnosti.sk, topreality.sk či bazos.sk. Pri porovnávaní berte do úvahy hlavne lokalitu, úžitkovú plochu, stav nehnuteľnosti (pôvodný stav či rekonštrukcia), vybavenie a príslušenstvo (balkón, výťah, garáž, zariadenie a pod.)

Zvážte, čo hodnotu vašej nehnuteľnosti zvyšuje

Sú to tichá lokalita, bezproblémové parkovanie alebo zateplený dom. Naopak ju znižuje blízkosť frekventovanej križovatky, prízemné bývanie, nutnosť investície do rekonštrukcie, úzky a dlhý pozemok.

Nebuďte sentimentálni

Keď stanovujete cenu svojej nehnuteľnosti, zabudnite na Všetky spomienky a zážitky, ktoré Vás k tejto nehnuteľnosti viažu. Váš bývalý domov môže mať vo vašich očiach veľkú cenu, vy však nepredávate spomienky ani hodnotu vlastnoručnej práce pri stavaní domu, pretože tie sa nedajú vyčísliť.

Nemajte veľké oči

Berte do úvahy, že ceny nehnuteľností na internete sú mierne nadhodnotené a v skutočnosti sa často predajú za nižšiu cenu ako sa uvádza v inzerátoch. Ak vidíte, že podobné nehnuteľnosti sa predávajú v priemere za 100 tis. eur, nestanovte cenu 120 tis. s myšlienkou "však vyskúšam, uvidím, čo sa stane..." Predajte svoju nehnuteľnosť čo najrýchlejšie. Čas hrá proti vám a budúcnosť je neistá.

Zohľadnite kúpnu silu a hypotekárne možnosti vo vašej lokalite

Vaša nehnuteľnosť síce môže mať reálnu hodnotu (s ohľadom na náklady realizácie stavby) 500 tis. eur a v Bratislave by sa ľahko predala, no v Žiline to môže byť poriadny problém.

Pri odhade ceny vašej nehnuteľnosti môžete vychádzať aj z aktuálneho znaleckého posudku, pokiaľ máte taký k dispozícii. Berte do úvahy, že trhová cena môže byť o niečo vyššia ako je znalecký posudok. V závislosti od účelu, na ktorý bol posudok vystavený.

Do stanovenia trhovej ceny vstupuje veľa faktorov. Mimo iné aj taktika spôsobu predaja. Inak bude predávať nehnuteľnosť niekto, komu hrozia exekúcie a inak niekto, kto peniaze z predaja nepotrebuje ihneď.