.jpg)
Príliš veľa ľudí predá svoju nehnuteľnosť bez potrebných ve-domostí o tom čo by mali urobiť po predaji. Sú šťastní, že sa im podarilo svoju nehnuteľnosť predať a môžu použiť peniaze na svoje ďalšie plány. Často sa stane, že na niečo zabudnú a potom sa kvôli tomu pár dní a nocí trápia, kým prídu na to ako danú prekážku odstránia. Tento návod slúži na to, aby ste pri predaji vašej nehnuteľnosti na nič nezabudli a dotiahli predaj na 100 percent. 1 Propagácia nehnuteľnosti 2 Obhliadky nehnuteľnosti 3 Vytvorenie a podpísanie rezervačnej zmluvy 4 Zabezpečenie financovania 5 Splnenie podmienok pre čerpanie úveru 6 Príprava a podpis kúpno-predajných a záložných zmlúv 7 Vklad záložných zmlúv na kataster – PLOMBA 8 Vklad kúpno-predajných zmlúv na kataster 9 Odovzdanie nehnuteľnosti 10 Prepis energií a majiteľa u bytového správcu
- PROPAGÁCIA NEHNUTEĽNOSTI
Propagácia nehnuteľnosti je v dnešnej dobe veľmi dôležitá a zároveň veľmi prehliadaná zo strany predávajúcich. Je to spôsob, ako predáte svoju nehnuteľnosť! Je to spôsob, ktorým chcete prilákať kupujúceho na obhliadku a aby si kúpil práve vašu nehnuteľnosť.
V minulosti na propagáciu stačil inzerát v novinách alebo inzertnom časopise, kam za symbolický poplatok noviny zverejnili váš inzerát. S nástupom internetu prišli na rad inzeráty na webe doplnené o fotografie.
V dnešnej dobe ľudia najčastejšie využívajú na propagáciu svojej nehnuteľnosti práve fotografie. Čo je však dôležité, nie každý venuje fotografiám patričnú pozornosť. A práve fotografia je niečo, čo má výpovednú hodnotu viac ako tisíc slov. Jednoducho povedané, fotografie by mali vyzerať čo najlepšie. Nechcem hovoriť o tom, ako
nemá vyzerať fotografia, chcem vám povedať o tom, ako by mala
dobrá fotografia vyzerať, aby prilákala kupujúceho.
Fotíme vždy len jednu miestnosť. Tak, aby mala fotografia čo najväčšiu
výpovednú hodnotu. Fotka musí byť čistá a musí zachytávať/
zobrazovať čo najviac z celkového priestoru miestnosti.) zaberať
čo najväčší priestor izby. Každá miestnosť musí byť uprataná. Na
fotografií musí byť iba to, čo tam má opodstatnený význam. Čo tam
nepatrí, dajte preč. Predávajúci musí cez fotografiu vidieť, ako izbu
využije. Jeho nezaujíma, že vy máte v kuchyni na pracovnej doske
koreničky, toastovač, jar na umývanie riadu, poprípade, v akom hrnci
ste varili večeru ( a čo ste varili). Predávajúci potrebuje vidieť
čisté línie a sám si tam predstaví to, čo tam chce mať, prípadne, čo by tam mohlo byť. Koniec koncov on tam bude bývať, vy už nie.
V dnešnom svete však už fotografie nestačia. Ponúk je veľmi
veľa a tá vaša musí hľadajúceho/kupujúceho/záujemcu niečim upútať. Musí ho upútať natoľko, že hneď vyťuká vaše číslo telefónu a dohodne si obhliadku. Bez zbytočného premýšľania či nenájde lepšiu ponuku, pretože sa bude báť, že ho predbehne niekto iný. Preto sa začali využívať video-obhliadky, virtuálne obhliadky či 3D pôdorysy. Sú to prostriedky, ktoré na túto dobu stačia, no doba neustále napreduje. Ľudia trávia čoraz viac času na sociálnych sieťach, a preto je potrebné využívať také nástroje, s ktorými masy ľudí pracujú/prichádzajú do kontaktu. Samozrejme, tieto veci používajú hlavne kvalitné realitné kancelárie. Osobne vidím blízku budúcnosť, vo video-obhliadkach a virtuálnych obhliadkach. Práve preto v našej kancelárii tieto služby ponúkame od roku 2018. Ak vás zaujíma táto téma viac, neváhajte ma kontaktovať.
Ukážka 3D pôdorysu 3i bytu.
Link na ukážky virtuálnych obhliadok:
https://my.matterport.com/show/?m=gqeb1e45XWL
2. OBHLIADKY NEHNUTEĽNOSTI
Obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami sú nevyhnutná časť predaja.
Ešte som nestretol človeka, ktorý by kúpil nehnuteľnosť iba
na základe toho, že by o tom čítal alebo počul. Alebo by nemal absolútne žiadnu predstavu ako daná nehnuteľnosť vyzerá, v ktorej lokalite sa nachádza, čo v nej je, čo je zapísané v liste vlastníctva a podobne.
Práve spôsoby propagácie okrem iného určujú, koľko záujemcov vás bude kontaktovať, kto vlastne príde na obhliadku a či sa bude chcieť iba popozerať (takzvaný „turista“) alebo má reálny záujem bývať práve vo vašej nehnuteľnosti a vaša propagácia ho zaujala.
Pred obhliadkou je dôležité pripraviť nehnuteľnosť na návštevu
potencionálneho kupujúceho. Poviem to takto: „Ak som si dal záležať na tom, aby bola nehnuteľnosť na fotkách čo najkrajšie, tak neurobím párty pred obhliadkou.“
Prvý dojem je veľmi dôležitý, najmä pri prvej pri obhliadke!!!
Záujemca si chce porovnať fotky (virtuálnu prehliadku, video) so skutočnosťou. Tiež ho zaujíma, či všetko čo ste spomenuli v texte je naozaj tak. Je dobre mať vytlačený list vlastníctva a byť pripravený na najrôznejšie otázky.
→Upracte si, aby sa záujemca cítil dobre. Aby bola nehnuteľnosť
taká ako na fotkách.
→Neponúkajte záujemcom kávu ani čaj. Neprišli kvôli tomu.
→Zo zásady je dobré vždy povedať najskôr negatíva, alebo nedostatky nehnuteľnosti, a potom povedať tie výhody.
→Nikoho nepresviedčajte, aby si nehnuteľnosť kúpil. Nátlak vyvolá reakciu, ktorú nechcete.
3.VYTVORENIE A PODPÍSANIE REZERVAČNEJ ZMLUVY
Rezervačná zmluva je často prehliadaná pri predaji nehnuteľnosti bez spolupráce s realitnou kanceláriou. Rezervačná zmluva je pritom veľmi dobrý nástroj, ktorý chráni ako kupujúceho tak aj predávajúceho.
Je to písomná dohoda, v ktorej si dohodne predávajúci s kupujúcim:
→Predmet obchodu – nehnuteľnosť.
→Rezervačnú dobu – čas, ktorý si vyhradzuje kupujúci na zabezpečenie si všetkých finančných zdrojov potrebných na kúpu nehnuteľnosti.
→Predávajúci nemôže nakladať s touto nehnuteľnosťou počas rezervačnej doby.
→Výšku rezervačného poplatku, ktorý je súčasťou kúpnej ceny. Zložením tejto finančnej čiastky, dáva kupujúci jasne najavo, že má vážny záujem o kúpu.
- ZABEZPEČENIE FINANCOVANIA
Keďže toto je článok o kúpe nehnuteľnosti na úver, chcem rozobrať kroky potrebné pre čerpanie úveru. Časy keď banky poskytovali 100% plnenie úveru sú už nejaký ten piatok za nami.
V súčasnosti banky poskytujú úvery v objeme 80-90% z hodnoty LTV ( Loan to value). LTV je finančný pojem, ktorý vyjadruje pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotu základnej nehnuteľnosti. Je to veľmi dôležitý ukazovateľ.
Hodnota LTV je určená buď znalcom alebo kúpnou cenou. Na
Slovensku banky berú do úvahy tú LTV, ktorá je nižšia.
Zvyšnú časť financií si musí kupujúci zabezpečiť sám. Musí využiť vlastné zdroje ako hotovosť, prípadne stavebné úvery, medziúvery a spotrebné úvery.
Možností je v súčasnosti mnoho. Kupujúci si musí nájsť najvhodnejšiu banku, ktorá mu poskytne úver na kúpu nehnuteľnosti. Je to namáhavá a zdĺhavá súčasť kúpy pokiaľ v tom človek nevie chodiť.
Ľudia často chodia do svojej banky nech im tam poradia. Aby ste všetko pochopili, ako príklad vám dám provokatívnu otázku. Myslíte, že poradca v Tatrabanke vám povie, že vo VUBke dostanete lepšie podmienky?
Je na mieste využiť služby nezávislého finančného poradcu alebo hypotekárneho špecialistu.
Podmienky pre čerpanie úveru sa pravidelne nepravidelne menia.
- SPLNENIE PODMIENOK PRE ČERPANIE ÚVERU
Pre čerpanie úveru je často potrebné splniť určité podmienky. Najčastejšie chce banka:
→finančnú situáciu kupujúceho, či je schopný splácať úver,
→názor znalca na nehnuteľnosť, nakoľko ju ocení,
→ak je nehnuteľnosť už zaťažená úverom, aký je zostatok úveru
– vyčíslenie zostatku úveru, (ktorý sa bude vyplácať)
→chce vidieť návrh kúpno-predajnej zmluvy,
→a najpodstatnejšia podmienka: banka uvoľní peniaze z úveru až potom, čo kupujúci zaplatí (časť kúpnej ceny nepochádzajú z úveru) a vydokladuje to v banke, v ktorej čerpá úver.
- PRÍPRAVA A PODPIS KÚPNO-PREDAJNÝCH
A ZÁLOŽNÝCH ZMLÚV
Príprava kúpno-predajných a záložných zmlúv prebieha súčasne počas toho, ako sa snažíme splniť všetky podmienky banky na čerpanie úveru.
Kúpno-predajná zmluva je zmluva o prevode vlastníckych práv
z predávajúceho na kupujúceho.
Záložná zmluva je zmluva o zápise ťarchy do listu vlastníctva na nehnuteľnosť, ktorú chceme predať. Záložné zmluvy vypracúva banka.
Záložné zmluvy podpisuje predávajúci aj kupujúci. Zvyčajne sa vyhotovujú v piatich vyhotoveniach (1x banka, 1x predávajúci, 1x kupujúci, 2x kataster). Nutné je však dodať, že v prípade, že je kupujúcich aj predávajúcich viac treba každému vyhotoviť jeden originál záložnej zmluvy!
Zo skúseností odporúčam podpísať kúpno-predajné zmluvy a záložné zmluvy v ten istý deň.
- ZANIESŤ NA KATASTER ZÁLOŽNÉ ZMLUVY
– PLOMBA
Predtým, ako banka uvoľní peňažné prostriedky na účet predávajúceho, je potrebné, aby kupujúci zaplatil svojich 20% kúpnej sumy a vyznačiť ťarchu do listu vlastníctva danej nehnuteľnosti. Práve na to slúžia záložné zmluvy. Akonáhle budú podpísané v banke, je potrebné ich zaniesť na príslušný kataster. Ten vyznačí plombu – budúcu ťarchu.
Na kataster je potrebné zaniesť nasledovné listiny:
→2x originál záložnej zmluvy
→3x originál návrhu na vklad záložného práva
→1x kolok v hodnote 66,- eur
- ZANIESŤ KÚPNO-PREDAJNÉ ZMLUVY NA
NA PREPIS NEHNUTEĽNOSTI
Kúpno-predajné zmluvy zanášame na kataster až vtedy, keď predávajúci obdržal plnú sumu za svoju nehnuteľnosť. To znamená:
→Kupujúci uhradil na účet predávajúceho 20% kúpnej sumy za nehnuteľnosť a preukázal doklad banke, ktorá poskytuje úver.
→Banka na základe toho uvoľnila úver vo výške 80% kúpnej sumy v prospech predávajúceho.
Po týchto krokoch je potrebné zaniesť na kataster nasledovné listiny:
→2x originál kúpnej zmluvy
→3x originál návrhu na zápis nehnuteľnosti
→1x kolok v hodnote 66,- eur ( alebo 51,- eur v prípade podania zamýšľaného návrhu na vklad)
→1x vyhlásenie správcu o dlžnosti alebo bezdlžnosti (najlepšie do 2 týždňov, inak môže dôjsť k prerušeniu konania na katastri.)
- ODOVZDANIE NEHNUTEĽNOSTI
Odovzdanie nehnuteľnosti je krok, ktorý podpisuje ako predávajúci tak kupujúci. V tomto dokumente je spísané všetko čo sa odovzdáva, napríklad koľko kusov (počet) kľúčov od vstupných dverí, pivnice, vchodu..., až po stav meračov teplej a studenej vody, elektriky a plynu, radiátorov a ich hodnoty. Údaje o stave meračov zapisujeme pre správcu bytu aj v ďalšom bode.
- PREPIS ENERGIÍ A BYTOVÉHO SPRÁVCU
Posledný krok k úspešnému predaju je prepis všetkých energií na nového majiteľa, odpis pomerových meračov tepla a vody v byte a tiež prepis bytu u bytového správcu. Veď kto by chcel predať byt a platiť zaň platby?
Do protokolu bytového správcu sa zapíšu údaje nového a starého majiteľa nehnuteľnosti, čísla meračov teplej a studenej vody s aktuálnymi hodnotami. Rovnako tak označenia radiátorov s aktuálnymi hodnotami. Tento dokument podpíše nový aj starý majiteľ.
Takto vypísaný protokol potom spolu zanesú všetci bytovému správcovi, kde sa prepíšu vlastníci a súčasne sa vyžiada správa bytového správcu o tom, či je na nehnuteľnosti dlh voči bytovému správcovi alebo nie. Túto správu potom treba priložiť k návrhu na vklad do katastra na prepis majiteľa nehnuteľnosti (pozri bod 8).
Link protokolu pre správcu Bytterm Žilina
(Formulár odpočty meračov pri prevode bytu):
www.bytterm.sk/dokumenty-a-tlaciva/
Link na protokol pre správcu OSBD Žilina
(odpočty pomerových meračov pri prevode bytu):
www.osbdza.sk/Main.aspx?IdMenu=23&Hash=4ELWYRZHFMMYGXOXHIBIUQ
Správy na prepis energií sa dajú stiahnuť z internetu. V oboch sa vypíše predchádzajúci odberateľ, číslo merača, číslo zmluvy, nový odberateľ, tarifa akú chce poberať a zanesie sa to na príslušné odberné miesto SPP alebo SSE. V prípade SPP je možnosť túto správu naskenovať a poslať do mailu.
Link na správu SSE:
www.sse.sk/domacnosti/elektrina/dokumenty?page_id=497
Link na správu SPP:
www.spp.sk/sk/domacnosti/plyn/pre-domacnosti/dokumenty-na-stiahnutie/
ZÁVER
Páčil sa vám článok o úspešnom predaji nehnuteľnosti na
hypotekárny úver?
Prosím, dajte mi vedieť na Instagrame martinloncik alebo Facebooku Martin Lončík – Realitný maklér
Odporučte ho vašim kamarátom alebo kolegom so slovami:
„Tento návod ti ukáže, čo všetko je potrebné, aby si si mohol predať svoju nehnuteľnosť a aby si na nič nezabudol... napísal ho Martin Lončík.“
V prípade, že by ste sa chceli poradiť akú taktiku zvoliť pri
predaji, aby ste za vašu nehnuteľnosť dostali čo najvyššiu
cenu, neváhajte ma kontaktovať.
Tento článok je voľne šíriteľný a budem rád keď vám pomôže.
Ďakujem za prečítanie!
S prianím pekného dňa
Ing. Martin Lončík
realitný maklér
Reality IQ